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开发商“囤地”坏处多,如何遏制很紧迫

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  开发商“囤地”坏处多,如何遏制很紧迫

  4月26日,总部位于上海的绿地控股集团股份有限公司正式发布2020年年报。年报除发布了经营业绩之外,也公布了土地储备和开发情况。数据显示,截至2020年底,绿地控股总土储2.0088亿平方米,其中,持有待开发土地规划计容建面0.4592亿平方米,在建1.5496亿平方米。    也就是说,在绿地控股的储备土地中,正在建设的占3/4,尚未开工建设的占1/4。虽然从比例来看,似乎问题不是十分严重。毕竟,尚未开工建设的土地只占1/4,比重并不是很大。但是,从绿地控股的土地储备量来看,却不是一个小数目。折合成亩数,尚未开发的土地就接近70000亩。已经开工建设的,开发强度、开发速度如何,也很难说、很难把握。

  一家企业,就拥有如此多的储备土地,且有高达近70000亩的土地尚未开发,应当说不是什么值得高兴的事,而应当令人担忧。因为,作为一个土地资源并不是十分充裕、人口数量全球第一的国家,能否有效保护土地、尤其是耕地,显得极其重要,也十分紧迫。

  也许有人会说,绿地控股储备的土地,大多并不是耕地,而是地方通过拆迁等投入市场的建设用地、开发用地,是符合法律规定的。说实话,我们并不是认为绿地控股手中的土地是违法取得的,也不认为其他开发公司手中的土地是非法占有的。按照目前的土地政策规定,开发商手中的土地,都是经过公开竞拍获得的,是完全合法的。关键在于,如此规模的土地尚未开发,对社会资源的利用以及对相关法律的执行等还是会带来一定的冲击和影响的。    从法律层面来看,按照国土资源部2012年颁发的

  《闲置土地处置办法》规定,只要不是政府及客观原因造成的土地不能按时开发,未动工开发满一年的,就可以向国有建设用地使用权人按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,就要无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的,同时抄送相关土地抵押权人。那么,像绿地控股等开发企业,到底有多少未开发土地的时间超过一年或者两年的呢?又有多少是按规定执行的呢?既然出台了规定,就得按规定执行。否则,规定成摆设,还要制定规定干什么?市场秩序又如何规范。所以,从表面看,“囤地”是开发商的事,实际是对现行法律法规的挑战。

  从资源利用层面来看,开发商储备的土地越多,社会资源的利用效率就越低,对社会资源的占用就越大,对其他群体、特别是实体经济的伤害就越强。要知道,“囤地”囤的不只是土地,还有资金。毕竟,在现有的地价体系下,一块土地的价格都不菲,需要的购买资金也不小。如果不能及时开发,就意味着买地的资金全部在积压。资金大量积压在房地产领域,就会导致整个市场的资金出现短缺,就会迫使管理层向市场投放资金。结果,严重影响资金的利用效率、使用效果。为什么央行发行了那么多货币,实体经济领域仍然资金十分紧张,就是因为房地产领域占用了太多的资金,且周转效率极低。这是资金方面的问题,在耕地保护方面,开发商“囤地”越多,对耕地红线的影响也越大。因为,地方政府为了土地收入需要,会不断地向市场推出土地,不断地扩大城市范围,最终威胁耕地红线。

  从风险防范层面来看,开发商“囤地”,虽然用的是自己的钱,就算是银行贷款,债务人也是开发商。但是,真正属于开发商自己的钱,比重并不大,每个开发商都是在借银行的鸡生自己的蛋,用银行的钱赚自己的钱。赚得好,大头归自己。亏钱了,出现风险了,银行买单。也就是说,开发商是把风险建立在了银行身上,而不是自己身上。为什么开发商都喜欢巨额负债,原因就在于此。反正钱不是自己的,出了风险,有银行这个高个子顶着,不需要开发商来负责。所以,开发商敢于用负债来“囤地”。就算“囤”失败了,也有银行买单。这种风险,不仅仅表现在房地产领域,也会传递到其他领域,特别是整个经济领域,都会因为资源配置的不合理、实体经济资金过度困难,而全域性风险增大。    所以,从绿地控股拥有近70000亩未开发的土地来看,开发商“囤地”的问题还是十分严重的。而“囤地”带来的问题,则更加严重。如何有效降低开发商的“囤地”欲望,减少晒地现象,是值得管理层思考与解决的问题。

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  谭浩俊

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